So với giá gốc CDT đưa ra, khi mở mua bán qua sàn, các chung cư tại dự án bất động sản HH4B Linh Đàm chênh hơn 2 triệu đồng/m2, Green Stars (Phạm Văn Đồng), CT1 Trung Văn tại Hà Nội đều chênh 2-3 triệu đồng/m2.
Vì sao nhiều chung cư đang được chào bán tại Hà Nội lại có tiền chênh lớn như vậy? Phóng viên đã khảo trung thành một loạt sàn chuyển nhượng bất động sản để tìm lời giải cho hiện tượng thất thường này.
So với giá gốc chủ đầu tư đưa ra, khi mở giao dịch qua sàn, các căn hộ tại một số đề án đều chênh 2-3 triệu đồng/m2.
Không “lách luật”, sẽ lỗ
Đó là khẳng định của ông Lê Ngọc Quỳnh, Giám đốc sàn BDS Nhadat24.net.
Ông Quỳnh lý giải: “Làm dự án bất động sản bất động sản ngày nay khó lắm bán biệt thự cầu giấy giá rẻ ban biet thu lang quoc te thang long. Đối với cả chủ đầu tư cũng như sàn giao dịch, lợi nhuận không nhiều mà giá thành ngoài sổ sách rất lớn, nếu không tìm cách “lách” thì chẳng thể trụ được.
“Xuất hiện giá chênh, một phần còn do các sàn tính theo giá trị gia tăng của sản phẩm, tiến độ xây dựng tăng đến đâu, giá cả sẽ tăng theo đến đấy. Thực tế, có nhiều sàn đã song hành với CĐT từ khi đề án còn dở dang và phân khúc còn trầm lắng.
Chẳng thời hạn dự án bất động sản A được xây dựng hoạch định bán 23 triệu đồng/m2 như trong GĐ đã hoàn thành phần móng, đang xây dựng thô, không có hoặc rất ít người quan tâm để ý đến thì có sàn đã kí cược để được tiếp thị độc quyền với giá thỏa thuận là 21 triệu đồng/m2.
Như vậy, bản chất là sàn này mua sỉ để bán lẻ nhưng gia tộc phải mua cả sự rủi ro. Nay, dự án bất động sản đang trong qui trình hoàn thiện, khi chính thức mở bán, dựa trên giá kỳ vọng trước đây và thực tại ấm lên của thị trường, hiển nhiên các sàn phải chào giao dịch giá cao hơn”, ông Quỳnh cho hay thêm.
Về vấn đề này, ông Bùi Viết Thanh, Giám đốc sàn BĐS Hoàng Vương cũng nhận định: giá chênh chỉ xảy ra với các dự án được nhiều cư dân quan tâm chứ còn tóm lại toàn thị trường, vấn đề huy động vốn vẫn rất khó khăn. Bởi quan tâm nhà ở của người dân rất lớn nhưng số dự án bất động sản cung ứng được kỳ vọng của họ không nhiều. Hơn nữa, bây giờ người mua có nhiều thời cơ so đo giữa các dự án, các CDT trên thị trường, gia tộc biết dự án bất động sản nào giá bấy nhiêu thì có xác xuất đón nhận được.
Vì thế trên thực tế, nhiều công trình khuyến mại lớn vẫn không có người mua, nhưng không ít dự án bất động sản mua bán chênh lớn, người dân vẫn đổ xô đi mua. Nhiều năm trước, khi phân khúc sốt nóng thì giá chênh là giá ảo nhưng nay giá chênh là trung thành với giá thành thực. Tiền chênh đó, các sàn phải chi trả rất nhiều việc như trả lương bổng cho hàng ngũ mua bán hàng, giá thành truyền thông, quảng bá dự án bất động sản và nhiều chi phí trung thực khác...
Ngoài ra, trong nhiều trường hợp, giá được các CDT ấn định với các sàn trước đây là giá bán được tính theo tim tường, nay dự định phải tính theo quy mô thông suốt thủy thì đương nhiên, khi chào giao dịch ra thị trường, các sàn phải tính toán lại nên có độ vênh váo giữa giá chủ đầu tư đưa ra và giá chuyển nhượng hiện nay...
Kiểm soát chặt hơn
Tuy nhiên, theo bà Ngô Hương Giang, quản lý đẳng cấp công ty Savills Việt Nam, không loại trừ tình trạng đầu cơ thổi giá. Bởi thực chất, nhu cầu đầu cơ vẫn thường xuyên tồn tại và là một thành phần bít tất yếu của thị trường bất động sản, chỉ là họ có thời cơ làm việc không mà thôi. Trong thời khắc qua, thị trường đóng băng, giới đầu cơ gần như án binh bất động, nay gia tộc có điều kiện quay trở lại thị trường.
Tuy nhiên, hoạt động đầu cơ cũng chỉ xảy ra ở một số dự án chứ rất khó làm nên trào lưu như trước. Bởi dù rằng số lượng chuyển nhượng nhà phố ở đã tăng lên nhưng tín hiệu phục hồi chưa thực sự diễn ra trên toàn thị trường.
Một trong những yếu tố tạo hoàn cảnh cho đầu cơ thổi giá, theo Savills, là sự thiếu rõ ràng của thị trường bất động sản. Đến nay, các thông báo về thị trường vẫn còn mập mờ, các số liệu thưa chưa phản ảnh đúng thực tế, các văn bản quy phạm pháp luật còn chưa chặt chẽ.
Lợi dụng thực trạng này, có chủ đầu tư đưa ra giá mua bán thấp để được vay gói 30.000 tỷ đồng nhưng khi chào mua bán trên sàn thì người dân chẳng thể tiếp kiến được với giá đấy.
Nhiều nhà mặt phố đầu cơ, bao gồm cả một số sàn bán nhà đất cũng nhân cơ hội để đẩy giá lên cao, có dự án từ sáng đến chiều đã chênh hàng chục triệu đồng. Nếu tình trạng này còn tồn tại sẽ làm lũng đoạn giá, ảnh hưởng không nhỏ đến ra sức của các nhà mặt phố làm ưu đãi và các chủ đầu tư chân chính nhằm lấy lại niềm tin của người dân đối với phân khúc bất động sản.
Đồng tình với nhận định trên, ông Trần Đức Diễn, Giám đốc sàn nhà đất Maxland khẳng định: tiền chênh một phần là do biệt đãi chuyển nhượng hàng của chủ đầu tư, nhưng cốt yếu là do khâu trung gian đẩy lên để ăn chênh lệch. Tái hiện thực trạng này là do những yếu kém trong quản lý.
Nếu là sản phẩm thông thường thì mua bán thế nào cũng được nhưng BDS là loại hàng hóa đặc biệt, xây dựng ở đâu phải tọa lạc trong quy hoạch, CDT phải cung cấp đủ điều kiện về năng lực đầu tư, về phòng cháy chữa cháy... mới được phép xây dựng. Nhà nước đã quản lý chặt chịa trong thi công thì nên quản lý tốt khâu sau xây dựng dựng, cụ thể là mắt xích bán hàng.
Trước đây, đặt ra ấn định phải mua bán BĐS qua sàn nhưng nay do không quản lý được, lại đề xuất bỏ. Việc bỏ sàn sẽ tạo điều kiện cho đầu cơ phát triển, nhiều CDT cũng bắt tay với khâu trung gian nâng giá, ăn chênh ngoài sổ sách để trốn thuế hoặc phủ phục vụ lợi ích của một số cá nhân...
“Thay vì bỏ, chúng ta cần có những quy định thích hợp để quản lý tốt bán qua sàn. Điều này giúp Nhà nước có được thông tin, số liệu thống kê về phân khúc chuẩn xác hơn, ranh giới được thực trạng rửa tiền, chống tham nhũng, tránh thất thu thuế bat dong san hung thinh. Không kiểm soát hoạt động bán nhà đất nữa còn làm cho phân khúc khi “nóng” giá sẽ bị đẩy lên rất cao, ảnh hưởng đến an sinh từng lớp nhưng khi xuống sẽ rơi tự do, gây thụ động cho nền kinh tế”.
Phan Dương
vneconomy
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét