Thứ Năm, 24 tháng 7, 2014

Khan dọc căn hộ cao cấp nội đô?

Theo Tri Thức Trẻ


Tổng nguồn cung ở 30 dự án bất động sản này vào dao động trên 20.000 căn, tuy nhiên, lượng nhà chung cư còn tồn từ những dự án cũ còn lại dao động 1.000 căn.

Đối với mảng thị trường căn hộ cao cấp, trong  những năm qua công ty phát triển dự án rất dè chừng mỗi khi quyết định phát triển thêm đề án mới, bởi nguồn cung trên phân khúc được cho là “bội thực”.


Tuy nhiên, qua nghiên cứu sơ bộ cho thấy lượng cung nhà chung cư xong hoặc sắp hoàn thiện, tọa lạc trong khu nội đô hiện tại lại đang rất kì hạn chế ban nha dat mat duong ven ho tay ban biet thu lang quoc te thang long. Điều này dẫn đến thực trạng, bạn tìm mua nhà chung cư sang trọng đang gặp trở ngại khi chọn lựa chung cư ưng ý cho mình.


Qua khảo sát sơ bộ của chúng tôi, nếu tính trên 6 quận trung tâm Hà Nội có khoảng trên 30 đề án nhà chung cư sang trọng đang hoạt động. Ở những dự án bất động sản này, phân khúc đang giao dịch với lượng cung nhà chung cư không quá nhiều, bởi đa phần các dự án đều đã có tỷ lệ lập đầy từ 70% đến 100%. Tổng nguồn cung ở 30 dự án bất động sản này vào khoảng trên 20.000 căn, tuy nhiên, lượng căn hộ còn tồn từ những dự án bất động sản cũ còn lại khoảng 1.000 căn.

Đáng lưu tâm thị trường sắp tới sẽ chấp nhận một dự án bất động sản chung cư cấp cao mới ở quận Đống Đa với diện tích khá lớn.

Thống kê cũng cho thấy ở 30 dự án này hầu hết là những dự án bất động sản cũ, đã và đang bắt đầu xây dựng và có vận hành chào bán ra thị trường. Trong đó, đa số tác phẩm đã và sắp bàn giao chiếm tới 70% tổng số dự án, 30% còn lại là đang thi công dang dở và mới chính thức triển khai. Số dự án bất động sản triển khai mới khá ít, điều này cho thấy các chủ đề án cũng đang rất cẩn trọng với thị trường.


Thực tế thị trường, các đề án chào bán cũng có lượng nhà chung cư ra thị trường không nhiều. Có thể điểm qua một vài đề án có làm việc chào bán ra thị trường thời khắc gần đây như Thăng Long Number One tại số 1 Đại lộ Thăng Long, nhà chung cư dự án này có giá từ 2,8 tỷ đồng mỗi căn với tổng diện tích từ 87m2. Hiện công trình này bắt đầu giao kèo nhà. Lượng căn hộ còn lại chưa giao dịch còn dao động 10%.


Bên cạnh đó, một số dự án bất động sản nhà chung cư sang trọng khác cũng đang tung hàng phân khúc những nhà chung cư còn lại của dự án như Discovery Complex 50 căn; Dự án Đông Đô –Hoàng Quốc Việt mà EZ Việt Nam vừa tung ra thị trường cũng chỉ 50 căn với giá khoảng 26 triệu đồng/m2.


Đất Xanh Miền Bắc cũng vừa công cha thông báo về việc bắt đầu chính thức chuyển nhượng căn hộ Royal City do Vingroup là CĐT ra thị trường. Các nhà chung cư thuộc tòa R4 cao 35 tầng có qui mô 93m2 đến 137m2 với thiết kế từ 2 – 3 phòng ngủ, đã hoàn thành và có xác xuất đưa vào sử dụng ngay. Giá chuyển nhượng chung cư từ 37 triệu đồng (chưa VAT), đã gồm nội thất đẳng cấp và người mua có thể nhận nhà mặt phố và sổ đỏ ngay. Chủ đầu tư dự án này đưa ra nhiều chính sách chính sách khi mua chung cư như như chiết khấu lên tới 7,5% tổng giá trị hợp đồng; miễn phí dịch vụ quản lý chung cư trong vòng 10 năm, trao tặng học bổng tại các trường phổ thông liên cấp Vinschool Times City….

Theo báo cáo tìm hiểu thị trường quý 2/2014 của CBRE Việt Nam, lượng chung cư bán ra phân khúc tăng 70% so với quý 1, đạt con số 2.650 căn. Cũng theo cô đơn vị này thì có tới 2.500 căn được bán trong quý này. Điều đáng ghi nhận ở chung cư đẳng cấp đã có mức giao dịch tăng cao đạt khoảng 500 căn, chính yếu ở đề án Times City và Star City Lê Văn Lương.


Lý giải về điều này, đại diện CBRE cho biết hiện nay người vay mua nhà mặt phố nhiều hơn do bank cổ động cho vay. Ngân hàng và các chủ dự án hợp tác trong các chương trình hỗ trợ lãi suất. Dự báo nhu cầu mua nhà dự định sẽ tăng do khách hàng dễ dàng tiếp kiến vốn vay hơn. Chẳng kì hạn như Vingroup phối hợp với Techcombank cho vay mua chung cư Times City với lãi suất năm đầu chỉ từ 3% đến 7%, tiền vay lên tới 70% giá thành căn hộ…


Với số lượng dự án phát triển mới không nhiều, bên cạnh quan tâm mua căn hộ, đặc trưng là loại căn hộ đã và đang hoàn thiện sẽ tăng dẫn đến nguồn cung khan hiếm ban chung cu nam trung yen gia re. Điều này sẽ khiến giá nhà chung cư cấp cao trong trung tâm được dự báo sẽ tăng, đặc trưng là sau khi Thủ tướng ký và ban hành quyết định 996 về chương trình tiến bộ nhà mặt phố ở Hà Nội đến 2020 tầm nhìn 2030, trong đó Thủ tướng điều khiển tạm dừng phát triển dự án bất động sản nhà ở thương nghiệp ở  một số quận trung tâm.

Thứ Tư, 16 tháng 7, 2014

Bán kênh ví căn hộ: Lách luật hoặc thổi giá?

Bán chênh giá căn hộ: Lách luật hay thổi giá?

So với giá gốc CDT đưa ra, khi mở mua bán qua sàn, các chung cư tại dự án bất động sản HH4B Linh Đàm chênh hơn 2 triệu đồng/m2, Green Stars (Phạm Văn Đồng), CT1 Trung Văn tại Hà Nội đều chênh 2-3 triệu đồng/m2.


Vì sao nhiều chung cư đang được chào bán tại Hà Nội lại có tiền chênh lớn như vậy? Phóng viên đã khảo trung thành một loạt sàn chuyển nhượng bất động sản để tìm lời giải cho hiện tượng thất thường này.


 


So với giá gốc chủ đầu tư đưa ra, khi mở giao dịch qua sàn, các căn hộ tại một số đề án đều chênh 2-3 triệu đồng/m2.


Không “lách luật”, sẽ lỗ


Đó là khẳng định của ông Lê Ngọc Quỳnh, Giám đốc sàn BDS Nhadat24.net.


Ông Quỳnh lý giải: “Làm dự án bất động sản bất động sản ngày nay khó lắm bán biệt thự cầu giấy giá rẻ ban biet thu lang quoc te thang long. Đối với cả chủ đầu tư cũng như sàn giao dịch, lợi nhuận không nhiều mà giá thành ngoài sổ sách rất lớn, nếu không tìm cách “lách” thì chẳng thể trụ được.


“Xuất hiện giá chênh, một phần còn do các sàn tính theo giá trị gia tăng của sản phẩm, tiến độ xây dựng tăng đến đâu, giá cả sẽ tăng theo đến đấy. Thực tế, có nhiều sàn đã song hành với CĐT từ khi đề án còn dở dang và phân khúc còn trầm lắng.


Chẳng thời hạn dự án bất động sản A được xây dựng hoạch định bán 23 triệu đồng/m2 như trong GĐ đã hoàn thành phần móng, đang xây dựng thô, không có hoặc rất ít người quan tâm để ý đến thì có sàn đã kí cược để được tiếp thị độc quyền với giá thỏa thuận là 21 triệu đồng/m2.


Như vậy, bản chất là sàn này mua sỉ để bán lẻ nhưng gia tộc phải mua cả sự rủi ro. Nay, dự án bất động sản đang trong qui trình hoàn thiện, khi chính thức mở bán, dựa trên giá kỳ vọng trước đây và thực tại ấm lên của thị trường, hiển nhiên các sàn phải chào giao dịch giá cao hơn”, ông Quỳnh cho hay thêm.


Về vấn đề này, ông Bùi Viết Thanh, Giám đốc sàn BĐS Hoàng Vương cũng nhận định: giá chênh chỉ xảy ra với các dự án được nhiều cư dân quan tâm chứ còn tóm lại toàn thị trường, vấn đề huy động vốn vẫn rất khó khăn. Bởi quan tâm nhà ở của người dân rất lớn nhưng số dự án bất động sản cung ứng được kỳ vọng của họ không nhiều. Hơn nữa, bây giờ người mua có nhiều thời cơ so đo giữa các dự án, các CDT trên thị trường, gia tộc biết dự án bất động sản nào giá bấy nhiêu thì có xác xuất đón nhận được.


Vì thế trên thực tế, nhiều công trình khuyến mại lớn vẫn không có người mua, nhưng không ít dự án bất động sản mua bán chênh lớn, người dân vẫn đổ xô đi mua. Nhiều năm trước, khi phân khúc sốt nóng thì giá chênh là giá ảo nhưng nay giá chênh là trung thành với giá thành thực. Tiền chênh đó, các sàn phải chi trả rất nhiều việc như trả lương bổng cho hàng ngũ mua bán hàng, giá thành truyền thông, quảng bá dự án bất động sản và nhiều chi phí trung thực khác...


Ngoài ra, trong nhiều trường hợp, giá được các CDT ấn định với các sàn trước đây là giá bán được tính theo tim tường, nay dự định phải tính theo quy mô thông suốt thủy thì đương nhiên, khi chào giao dịch ra thị trường, các sàn phải tính toán lại nên có độ vênh váo giữa giá chủ đầu tư đưa ra và giá chuyển nhượng hiện nay...


Kiểm soát chặt hơn


Tuy nhiên, theo bà Ngô Hương Giang, quản lý đẳng cấp công ty Savills Việt Nam, không loại trừ tình trạng đầu cơ thổi giá. Bởi thực chất, nhu cầu đầu cơ vẫn thường xuyên tồn tại và là một thành phần bít tất yếu của thị trường bất động sản, chỉ là họ có thời cơ làm việc không mà thôi. Trong thời khắc qua, thị trường đóng băng, giới đầu cơ gần như án binh bất động, nay gia tộc có điều kiện quay trở lại thị trường.


Tuy nhiên, hoạt động đầu cơ cũng chỉ xảy ra ở một số dự án chứ rất khó làm nên trào lưu như trước. Bởi dù rằng số lượng chuyển nhượng nhà phố ở đã tăng lên nhưng tín hiệu phục hồi chưa thực sự diễn ra trên toàn thị trường.


Một trong những yếu tố tạo hoàn cảnh cho đầu cơ thổi giá, theo Savills, là sự thiếu rõ ràng của thị trường bất động sản. Đến nay, các thông báo về thị trường vẫn còn mập mờ, các số liệu thưa chưa phản ảnh đúng thực tế, các văn bản quy phạm pháp luật còn chưa chặt chẽ.


Lợi dụng thực trạng này, có chủ đầu tư đưa ra giá mua bán thấp để được vay gói 30.000 tỷ đồng nhưng khi chào mua bán trên sàn thì người dân chẳng thể tiếp kiến được với giá đấy.


Nhiều nhà mặt phố đầu cơ, bao gồm cả một số sàn bán nhà đất cũng nhân cơ hội để đẩy giá lên cao, có dự án từ sáng đến chiều đã chênh hàng chục triệu đồng. Nếu tình trạng này còn tồn tại sẽ làm lũng đoạn giá, ảnh hưởng không nhỏ đến ra sức của các nhà mặt phố làm ưu đãi và các chủ đầu tư chân chính nhằm lấy lại niềm tin của người dân đối với phân khúc bất động sản.

Đồng tình với nhận định trên, ông Trần Đức Diễn, Giám đốc sàn nhà đất Maxland khẳng định: tiền chênh một phần là do biệt đãi chuyển nhượng hàng của chủ đầu tư, nhưng cốt yếu là do khâu trung gian đẩy lên để ăn chênh lệch. Tái hiện thực trạng này là do những yếu kém trong quản lý.


Nếu là sản phẩm thông thường thì mua bán thế nào cũng được nhưng BDS là loại hàng hóa đặc biệt, xây dựng ở đâu phải tọa lạc trong quy hoạch, CDT phải cung cấp đủ điều kiện về năng lực đầu tư, về phòng cháy chữa cháy... mới được phép xây dựng. Nhà nước đã quản lý chặt chịa trong thi công thì nên quản lý tốt khâu sau xây dựng dựng, cụ thể là mắt xích bán hàng.


Trước đây, đặt ra ấn định phải mua bán BĐS qua sàn nhưng nay do không quản lý được, lại đề xuất bỏ. Việc bỏ sàn sẽ tạo điều kiện cho đầu cơ phát triển, nhiều CDT cũng bắt tay với khâu trung gian nâng giá, ăn chênh ngoài sổ sách để trốn thuế hoặc phủ phục vụ lợi ích của một số cá nhân...


“Thay vì bỏ, chúng ta cần có những quy định thích hợp để quản lý tốt bán qua sàn. Điều này giúp Nhà nước có được thông tin, số liệu thống kê về phân khúc chuẩn xác hơn, ranh giới được thực trạng rửa tiền, chống tham nhũng, tránh thất thu thuế bat dong san hung thinh. Không kiểm soát hoạt động bán nhà đất nữa còn làm cho phân khúc khi “nóng” giá sẽ bị đẩy lên rất cao, ảnh hưởng đến an sinh từng lớp nhưng khi xuống sẽ rơi tự do, gây thụ động cho nền kinh tế”.


Phan Dương


vneconomy

Thứ Hai, 7 tháng 7, 2014

Công ba quy hoạch khu đô ả hỗ trợ - đít đánh nghiệp Sài Đồng B

Công cha nội quy hoạch khu dân cư hỗ trợ - khu công nghệ Sài Đồng B

Ngày 3/7, Sở Quy hoạch-Kiến trúc Hà Nội phối hợp với Ủy ban Nhân dân quận Long Biên đã tổ chức công cha nội và giao kèo hồ sơ quy hoạch chi tiết mật độ 1/500 khu dân cư hỗ trợ - khu công nghệ Sài Đồng B, khu vực phường Thạch Bàn, quận Long Biên.

Một góc khu đô thị mới Sài Đồng, quận Long Biên bán nhà đất biệt thự cầu giấy ban nha dat mat duong ven ho tay. (Ảnh: Tuấn Anh/TTXVN)

Tổng tổng diện tích khu vực nghiên cứu lập quy hoạch khoảng 37,13ha với dân số dao động 7.500 người, phía Đông Bắc giáp đường quy hoạch, phía Đông Nam giáp đường Thạch Bàn và phía Tây Bắc giáp đường Huỳnh Tấn Phát và Khu công nghiệp Sài Đồng B.


Mục tiêu của đồ án nhằm cụ thể hóa định hướng Quy hoạch chung thi công Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050 đã được Thủ tướng Chính phủ phê chuẩn tại quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày 26/7/2011; thi công khu chức năng đô thị đồng bộ về kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật và xã hội, làm cơ sở bắt đầu các bậc mục tác phẩm phục vụ quan tâm ăn ở, sinh hoạt của người lao động trong Khu kỹ nghệ Sài Đồng B, các khu công nghiệp kế bên và của dân cư khu vực; cải tạo hạ tầng kỹ thuật và tầng lớp và nâng cao thế hệ sống cho nhân dân trong khu vực dự án…


Không gian quy hoạch cấu trúc được tổ chức trên tiêu chuẩn các sản phẩm cao tầng bố trí dọc đường giao thông thành thị và tại các nút giao thông, tạo thành điểm nhấn đô thị.

Các sản phẩm thấp tầng được cha trí giáp phía Tây Bắc địa điểm tại dân cư phường Thạch Bàn, tạo sự chuyển tiếp giữa địa điểm tại xây dựng mới với khu vực làng xóm và các di tích đạo tín ngưỡng, kết hợp với địa điểm tại vườn hoa, cây xanh, hồ nước Thạch Bàn hiện có, bảo đảm hài hòa giữa tiến bộ và bảo tồn; mở rộng tổng diện tích xây dựng các sản phẩm công cộng đơn vị ở phục vụ nhu cầu cần yếu của dân cư khu vực ban chung cu vov me tri gia re.

Tổ chức các sản phẩm cao tầng bố trí dọc trục đường Huỳnh Tấn Phát, đường Thạch Bàn và nút liên lạc phía Nam khu vực lập quy hoạch, tạo các điểm nhấn cho không gian cấu trúc đô thị; chiều cao sản phẩm giảm dần về phía địa điểm tại dân cư hiện có tạo nhịp độ tiếng nói cấu trúc phù hợp.


Sau khi quy hoạch này được công bố, doanh nghiệp Đầu tư Thạch Bàn - neo đơn vị CDT bắt đầu các thủ tiếp theo gồm lập design cơ sở, thỏa thuận kiến trúc, giải phóng mặt bằng…

Theo kế hoạch, quý III năm 2015 bắt đầu xây dựng hạ tầng kỹ thuật và bét tất cả đề án vào cuối tháng 12/2020./.


Tuyết Mai


vietnam+