Tới đây, người dân có thể dùng nhà ở thương mại, nhà mặt phố tầng lớp hình thành trong mai sau để thế chấp vay vốn ngân hàng ban biet thu cau giay gia re. Tuy ấn định thế, nhưng việc thực hiện cũng không đơn giản. Đặc biệt, các ngân hàng lo ngại xúi quẩy có thế xảy ra trong bối cảnh thị trường nhà đất đang biến động.
Các ngân hàng thực sự vào cuộc?
Theo thông tư liên tịch, được Ngân hàng Nhà nước (NHNN), Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Xây dựng ký ban hành mới đây, từ 16/6, người dân có xác xuất dùng tài sản là nhà mặt phố ở thương nghiệp và nhà mặt phố ở xã hội hình thành trong mai sau để vay vốn bán nhà mặt phố vũ ngọc phan. Các bank sẽ cho người dân vay vốn, khi nhận thế chấp tài sản này, để mua chính nhà mặt phố ở đó hoặc mua nhà mặt phố ở khác của công ty mua bán bất động sản trong dự án bất động sản đầu tư thi công nhà phố ở.
Theo đánh giá của cơ quan soạn thảo, quy định này nhằm đảm bảo nguồn vốn vay được thường dùng tập trung, góp phần chấp hành các mục đích phát triển phân khúc bất động sản. Việc cho thế chấp các tài sản hình thành trong mai sau cũng sẽ tạo điều kiện cho người dân tiếp cận được nguồn vốn để mua nhà, ổn định chỗ ở.
Tuy nhiên, thông suốt tư không điều chỉnh đối với việc thế chấp nhà phố ở hình thành trong tương lai của hộ gia đình, cá nhân được xây dựng trên khuôn viên đất (thuộc quyền thường dùng hợp pháp của mình để vay vốn tại các ngân hàng).
Về việc cho người dân thế chấp tài sản hình hành trong mai sau để vay vốn ngân hàng, ông Nguyễn Quốc Khánh, Giám đốc CTCP Đầu tư và Phân phối DTJ cho rằng: Quy định này sẽ giúp thanh khoản của thị trường tăng lên.
Tuy nhiên, hiệu quả sẽ chỉ có khi các ngân hàng đích thực nhập cuộc. “Các giao kèo bán nhà mặt phố hình thành trong tương lai đã có chí ít 30% tiền của các người mua nằm trong đó. Vì vậy, bank cho vay cũng không phải quá lo sợ về vấn đề nợ xấu khi chấp hành nhận thế chấp số của cải mới hình thành trên giấy này”, ông Khánh cho biết.
Cầm dao đằng lưỡi
Theo Luật sư Trương Thanh Đức (Câu lạc bộ Pháp chế, Hiệp hội Ngân hàng), trong nhiều năm qua, các CĐT và mua bán BDS đã dựa quá nhiều vào nguồn cho vay tín dụng.
Thực tế cho thấy, khi thị trường đóng băng, giá cả các bất động sản thế chấp tại ngân hàng bị suy giảm mạnh. Không ít bank đã bị mắc kẹt với số nợ xấu phát sinh từ khối tài sản (là BĐS được các doanh nghiệp và người dân thế chấp trước đó). Do đó, việc tiếp thêm vốn cho nhà mặt phố ở hình thành trong tương lai rất khó.
“Nếu chấp hành thế chấp của cải hình thành trong tương lai, các ngân hàng sẽ phải đối diện với nguy cơ tụt giảm về giá, tính thanh điều khoản của thị trường. Chưa kể yếu tố trình độ của chủ đầu tư. Chỉ cần chủ đầu tư chậm tiến độ hoặc không có khả năng hoàn thành dự án, ngân hàng sẽ chết lây với các điều khoản thế chấp của khách hàng”, ông Đức nói.
Đại diện pháp chế của một ngân hàng thương mại cổ phần tại Hà Nội cũng cho rằng, dù luật cho phép, nhưng các ngân hàng sẽ không dễ dàng giải ngân cho các giao kèo chuyển nhượng dạng này. Vấn đề quan trọng nhất, khi chấp hành nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai chính là thanh điều khoản của các tài sản đó.
“Trong phông nền không ít người dân đang phải gian khổ với các dự án bất động sản rùa, đề án chậm tiến độ nhiều năm nay như Usilk City của Sông Đà Thăng Long, hay đối mặt với vô số đề án có dấu hiệu lừa đảo người quan tâm của Cty Cổ phần AZ Land tại các dự án Hùng Vương, chung cư CT1 Vân Canh…, việc bank đổ thêm vốn để nhận các dự án bất động sản nhà mặt phố ở hình thành trong tương lai không cô đơn giản”, vị này nhận định.
Đại diện một bank có trụ sở tại Hà Nội cho rằng, việc cho giao dịch, thế chấp nhà mặt phố hình thành trong mai sau không khác gì cầm dao đằng lưỡi. Với những quy định lỏng lẻo, không rõ ràng về bổn phận của các chủ đầu tư như hiện nay, hạn độ đen đủi sẽ càng tăng cao, cả với người thế chấp và ngân hàng.Chính vì vậy, nhiều bank sẽ không mặn mà, thậm chí không sẵn sàng cho các làm việc cho vay này.
Theo vị đại diện này, người tham quan có khả năng bị ngân hàng yêu cầu bổ sung của cải thế chấp khi dự án bị chậm tiến độ hoặc giá của tài sản giảm mạnh do thị trường đóng băng. Thậm chí, việc bổ sung của cải thế chấp cũng xảy ra khi giá mua bán của chung cư bị giảm do chính CĐT khuyến mại bán. Nếu khách không bổ sung được vốn thế chấp sẽ có xác xuất bị ngân hàng phát mại tài sản và bị thiệt hại.
“Với những lăm le của thông suốt tư hiện nay, đối tượng có dính líu nhất đến việc thế chấp tài sản ngân hàng là CĐT thì (quy định) bổn phận lại rất mờ nhạt. Đây là những rủi ro”, ông phân tích.
Theo Bộ Xây dựng, tổng giá trị tồn kho nhà đất gần 92.700 tỷ đồng. Trong đó, chung cư tồn dao động 19.210 căn, tương đương 28.582 tỷ đồng.Tồn kho đất nền nhà ở khoảng hơn 9 triệu m2, tương đương 33.880 tỷ đồng ban nha dat mat duong ven ho tay. Còn theo NHNN, dư nợ tín dụng đối với chuyên ngành đầu tư, kinh doanh bất động sản ở mức 266.728 tỷ đồng, tăng 1,8% so với thời khắc 31/12/2013.
Phạm Tuyên
Tiền Phong
